آخر تحديث في 6 أكتوبر, 2021
ما هو قانون الإيجار والتمليك في أمريكا؟ خاصة فيما يتعلق بمدة العقد والإخلاء؟
هناك نوعان من اتفاقيات الإيجار الرئيسية، يجب عليك كمستأجر مغادرة الوحدة المؤجرة بعد انتهاء العقد أو بعد تقديم الإشعار المحدد. كما أنه لا يوجد مبرر لرفض تجديد العقد.
قانون الإيجار والتمليك في أمريكا
تنص اتفاقيات الإيجار على إيجار لفترة قصيرة (غالبًا 30 يومًا) يتم تجديدها تلقائيًا في نهاية الفترة ما لم ينهها المستأجر أو المالك (في بعض الأحيان ينص قانون الإيجار والتمليك في أمريكا على من يجب أن يعطي الإشعار) عن طريق تقديم إشعار كتابي ويجب على المستأجر الامتثال.
عادة ما يكون الإشعار الكتابي فترة إيجار واحدة أو شهرًا للإيجارات من شهر إلى شهر. يمكن للمالك أيضًا تغيير شروط الاتفاقية مثل مبلغ الإيجار (ما لم تحظره قوانين مراقبة الإيجار المحلية) مع إشعار كتابي مناسب (عادةً شهر واحد أيضًا).
من ناحية أخرى، يمنحك عقد الإيجار المكتوب الحق في شغل وحدة إيجارية لمدة محددة – عادةً 6 أشهر أو سنة واحدة ولكن يمكن أن تكون أطول – إذا قمت بدفع الإيجار والامتثال لأحكام الإيجار الأخرى. ولا يمكن للمالك تعديل الإيجار أو تغيير شروط الإيجار الأخرى أثناء عقد الإيجار، ما لم يأخذ موافقتك كمستأجر. ولكن عندما ينتهي عقد الإيجار لا فأنت تلقائيًا تجد أن عليك مغادرة العقار.
في حال كنت مستأجراً متواجدا بموافقة المالك حتى بعد انتهاء عقد الإيجار،ل في هذه الحالة تصبح مستأجراً شهرياً، وفقًا لشروط الإيجار الواردة في عقد الإيجار.
إقرأ أيضا: أفضل المواقع العقارية في أمريكا America’s Best Real Estate Websites
إشعارات ومخالفات الإخلاء
يختلف إجراء الإخلاء في كل ولايات أمريكا، من حيث كيفية كتابة وإبلاغ إشعارات الإنهاء وأوراق الإخلاء، لكن المبادئ الأساسية متشابهة. يجوز للمالك إحضار محكمة مختصرة لعدم الدفع لإخلاء المستأجر بعد إعطاء أحد هذه الإشعارات الثلاثة:
- دفع إخطارات الإيجار أو الخروج: يُستخدم هذا الاشعار عندما لا تقوم بدفع الإيجار. يقوم المالك بمنحك بضعة أيام (ثلاثة إلى خمسة في معظم الولايات) للدفع أو المغادرة.
- إشعارات المعالجة أو الخروج: تُعطى بعد انتهاك بند أو شرط من شروط عقد الإيجار أو التمليك، مثل شرط “عدم وجود حيوانات أليفة”. عادة ما يكون لك فترة زمنية محددة لتصحيح أو “معالجة” الانتهاك. في حال كنت لا تنتهك هذه الشروط, فعليك أن تقوم بمواجهة دعوى الإخلاء.
- تعطيك إشعارات الخروج غير المشروط أمراً بإخلاء المبنى دون أي فرصة لدفع الإيجار أو تصحيح انتهاك عقد الإيجار أو عقد التمليك. في معظم الولايات، يُسمح بإشعارات الإخلاء غير المشروطة فقط عندما تقوم بإحدى المخالفات:
- انتهكات متكررة لعقد التمليك أو الإيجار.
- التأخر في دفع الإيجار دون مناسبة أو سبب واضح (في بعض الولايات يحدد القانون عدد الأيام قبل اعتبار الإيجار متأخرًا).
- أضرار جسيمة بالمباني.
- المشاركة في نشاط غير قانوني وخطير, مثل الدعارة أو تجارة الممنوعات.
ننصحك من خلال كويتيون في أمريكا بالتعامل مع عملية الإخلاء بحذر خاصة في الولايات المتحدة. حيث يمكن للشريف أو مشير الشرطة أن ينفذ عليك أمر محكمي بالإخلاء. يمكنك رفع دعوى قضائية لإلحاق ضائقة نفسية متعمدة ضد المالك. في بعض الولايات، يمكنك تحصيل تعويضات والبقاء في المبنى. عندما يتم إخلاءك، لا يجوز للمالك الاحتفاظ بممتلكاتك الشخصية أو أثاثك.
ما مدى فعالية نظام قانون السكن الأمريكي؟
على الرغم من توجه الدولة نحو السوق الحرة، يميل قانون الإيجار والتمليك في أمريكا عمومًا إلى أن يكون موجهاً نحو المستأجر. الموقف العام هو أن الملاك لديهم مسؤوليات أكثر، والمستأجرين لديهم المزيد من الحقوق. في غياب أحكام محددة في هذه القوانين، تميل المحاكم عادة لصالح المستأجرين.
إقرأ أيضا: أفضل وكلاء العقارات في امريكا
تشريع قانون الإيجار والتمليك في أمريكا
لدى جميع الولايات قوانين بين المالكين والمستأجرين، وفي بعض الأحيان لا ترد جميع الأحكام المتعلقة بالمستأجرين في قانون واحد. تمت صياغة قانون موحد للمالك والمستأجر السكني من قبل المؤتمر الوطني للمفوضين حول قوانين الدولة الموحدة ليتم سنها في جميع الولايات. تم اعتماده جزئيًا أو كليًا من قبل الدول التالية:
- ألاسكا
- أريزونا
- فلوريدا
- هاواي
- ايوا
- كانساس
- كنتاكي
- مونتانا
- نبراسكا
- نيو مكسيكو
- أوريغون
- جزيرة رود
- كارولينا الجنوبية
- تينيسي
- فرجينيا
كما اتبعت معظم الولايات والحكومات المحلية القانون النموذجي للمالك والمستأجر السكني للأحكام المناهضة للتمييز في قانونها. كما تقوم مجالس المدن والمحافظات بتمرير اللوائح الخاصة بها. هناك حالات لا تفرض فيها الدولة حدودًا لودائع التأمين ولكن المدينة لديها قواعد أكثر صرامة. القاعدة العامة هي أن المجالس المحلية لا يمكن أن تتعارض مع تشريعات الولاية والتشريعات الفيدرالية، لكن يمكنها فرض قواعد أكثر صرامة إذا كان القانون العام صامتًا.